آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟ - فروشگاه کامپیوتر

به گزارش فروشگاه کامپیوتر، آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟

امروزه با رشد شهرها و افزایش یک جا نشینی در ساختمان ها با مشکل مدیریت ساختمان روبرو هستیم. در ساختمان هایی که تعداد زیادی خانواده سکونت دارند معمولا به مدیر یا مدیرانی برای حل مسائل مشترک ساکنین احتیاج است. اینکه ما بدانیم نحوه انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان به چه صورت است می تواند در پاسخ به این سوال که آیا مستاجر می تواند مدیر ساختمان باشد یاری شایانی کند.

در قوانین انتخاب مدیر ساختمان به صراحت در خصوص مستاجری که می خواهد مدیر ساختمان باشد صحبت نشده است اما می توان با نگاهی به آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها ، وظایف مدیر و مزایای آن به آنالیز این مورد پرداخت.

قوانین انتخاب مدیر ساختمان

در خصوص انتخاب مدیر ساختمان می توان به قانون تملک آپارتمان ها مصوب 16 اسفند 1343 مراجعه کرد. این قانون بعلاوه در سال 1376 مورد بازنگری و اصلاح نهاده شد.

ماده 7 این قانون بیان می دارد: در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی مشخص خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

بعلاوه در کنار این قانون، آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها ماده 7 را تکرار نموده است. با توجه به متن این ماده نمی توان گفت منظور شارع از اشخاصی از خارج چه کسانی می باشد. آیا قانونگذار منظورش اشخاصی به غیر از مالکین قسمت قبل ماده است یا اشخاصی که خارج از ساختمان می باشند؟ برای فهم بهتر این ماده بهتر است تا با اختیارات و وظایف مدیر ساختمان آشنا شویم.

اختیارات و وظایف مدیر ساختمان

در فصل دوم آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها می توان اختیارات و وظایف مدیر ساختمان را آنالیز کرد:

فصل دوم : اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران

ماده 14- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.

ماده 15-اصلاحی مصوب 28/10/1353، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده 16- در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران، قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق العاده، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره - در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل شود.

ماده 17- تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .

ماده 18- مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار مشخص می نماید. خزانه دار دفتر ثبت عایدی و هزینه خواهد داشت، که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه، برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده 19- مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.

ماده 20- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون از طریق مدیر، مشخص و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21- مدیر یا مدیران مکلفند مقدار هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه از طریق نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی مشخص شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده 22- در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از 10 آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و بعلاوه تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد احتیاج بنا، دربانی استخدام نمایند.

با توجه به مواد این آیین نامه ابتدا باید به این سوال پاسخ داد که آیا مستاجری که خواستار سمت مدیریت است می تواند چنین وظایفی را انجام دهد؟

در ماده 15 این آیین نامه به مدت زمان مدیریت مدیر اشاره صریح شده است. حال آن که مدت زمان قرارداد اجاره بصورت معمول برای یکسال می باشد. در چنین مواردی که مستاجر برای یک سال در آپارتمان ساکن است به نظر می رسد نتواند به عنوان مدیر انتخاب شود.

علل انتخاب مدیر ساختمان از بین مالکین :

الف) مالک ساکن مدت بیشتری در آپارتمان می باشد.

ب) مالک آپارتمان از تمامی شرایط و مسائل ساختمان به علت خرید یا ساخت آن مطلع است.

پ) مالکین آپارتمان با تمامی مستاجرین آشنا هستند.

ت) مالکین نسبت به هزینه های مشترک مطلعی بیشتری دارند.

با این حال به نظر می رسد برای انتخاب یک مستاجر در مقام مدیر ساختمان منع قانونی وجود ندارد ولی عرف در بیشتر موارد یکی از مالکین را به این سمت منصوب می نماید.

اگر در مجمع عمومی مالکین توافقی برای انتخاب مستاجر به عنوان مدیر صورت بگیرد مطابق ماده 7 مانعی ندارد و مالکین با این انتخاب عملی غیرقانونی انجام نداده اند.

در خصوص وظایف و اختیارات مدیر ساختمان نیز باید بگوییم که بعضی از مستاجرین ، آپارتمان را چندساله اجاره می نمایند و بعضی حتی بیشتر از مالکین در ساختمان ساکن هستند. به همین علت انتخاب یک مدیر از بین ساکنین می تواند در بعضی موارد برترین گزینه باشد زیرا با مسائل و مسائل ساختمان بیشتر از مالکین آشنا هستند. بسیاری از مواردی که در ساختمان بوجود می آید گاها مالکین از آن بی اطلاع می باشند.

از طرف دیگر عرف که از طریق مالکین ایجاد شده است بصورت عادت در ساختمان ها تکرار می شود و مدیر ساختمان را از بین مالکین مشخص می نماید. اما این عرف مانعی برای مدیریت مستاجر در ساختمان به نظر نمی رسد.

نتیجه گیری

ما برای این که بدانیم آیا می توان مدیریت ساختمان را به مستاجر سپرد باید به قوانین مراجعه کنیم. آنچه در قوانین دیدیم منعی برای مدیریت مستاجر محسوب نمی شود اما با این حال در بسیاری از ساختمان ها عرف بر انتخاب مدیر از بین مالکین است. از طرفی در انتخاب مدیر، مجمع عمومی مالکین تصمیم گیرنده می باشند و آنان می توانند با توافق هر شخصی را به عنوان مدیر ساختمان منصوب نمایند.

پیشنهاد فروشگاه کامپیوتر

اگر آپارتمان نشین هستید و می خواهید نسبت به قوانین، حقوق و وظایف مربوط به مدیریت ساختمان مطلع باشید در اپلیکیشن فروشگاه کامپیوتر عضو شوید. متن کامل قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرائی آن را برای شما در این اپلیکیشن تدارک دیده ایم.